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香港楼市“涨不动”了 业界呼吁港府检视“辣招”2015-12-12 10:32:02 | 编辑: | 查看: | 评论:0

今年下半年,香港楼市的涨势开始控制住了,不过业界人士却未雨绸缪,认为香港楼市的问题远远比看上去要严重得多,仲量联行董事总经理曾焕平称,尽管楼市从数据层面看没有出现问题,但目前的香港楼市有如患“恶性肿瘤”的病人,需要尽快“医治”,香港政府应该尽快检视现有的楼市调控“辣招”。

表面平静的香港楼市

2015年上半年,市场对香港楼市一片看好,令整体成交量大幅提升,上半年香港住宅买卖成交量于上半年上升20.4%,但步入下半年,关于香港楼市下挫的言论层出不穷,令投资者趋于谨慎,香港住宅买卖成交量下半年同比大幅下挫36.5%,令香港首11个月平均每月成交量减少至4722宗,较2014年的5317宗减少11.2%。

其中,成交量下滑幅度最大的就是二手房,香港住宅的二手物业成交宗数在今年7月至10月同比下挫37.5%,另一方面,由于香港发展商提供高成数的按揭贷款,成功吸引不少买家,令一手房成交量占比大幅增加,今年首10个月,约28%的住宅销售为新房销售,而过去10年这一比率仅仅只有15%。

不过,从楼价的角度来看,年初至今,香港的楼价确实没有出现明显变化。根据香港差饷物业估价署数据,10月份私人住宅售价指数由历史高位出现回落,终止了连续6个月的升势。数据显示,10月份香港私人住宅楼价指数报302.6点,环比下挫1.1%,但今年整体首10个月,楼价还是上升8.7%。

曾焕平称,受二手物业市场销售放缓的拖累,预计下半年物业买卖成交量会持续下挫,随着香港发展商明年将推出更多新的楼盘,他预计2016年中小型住宅及豪宅的价格将下挫5%左右。

曾焕平指出,这些楼市的数据都只是浮现在表面的情况,并没有反应香港楼市的真实问题。由于香港今年首10个月,28%的住宅销售为新房销售,而这些新房的价格在建筑成本的高企下,只涨不跌,掩盖了香港二手楼市的整体跌幅。

二手楼市停滞不健康

曾焕平认为,目前香港楼市的根本问题在于,买家借不到钱,卖家也迟迟不肯卖房,导致了二手楼市的停滞发展,这是极其不健康的,一旦外围市场有坏消息传来,香港楼市崩盘的可能性极大,短时间将下挫20%甚至更多。

由于香港金管局在今年2月推出新的“辣招”,如果买家想购买楼价在700万港元以下的中小型住宅单位,可从银行按揭的成数最高只能有60%,意味着中小型住宅单位的买家首付必须达到40%,这一政策也被市场称为史上“最辣”。

曾焕平认为,目前香港政府推出的所有“辣招”中,这一招直接导致了准买家借不到钱,是最应该检视的政策。而香港的二手住宅市场也变成了一潭死水,根据香港土地注册处资料显示,11月新高二手住宅注册量只有1854宗,创下了历史新低,比10月的2007宗环比下挫7.6%。

但是,香港的新房市场反而更为火热,曾焕平指出,不少香港地产开发商为了提升去化率,给地产代理的佣金奇高,有的甚至达到了20%,即便是普通的新房交易,佣金也能达到4%至5%,而对于二手房来说,佣金只有1%至3%。

更为危险的是,曾焕平称,目前香港的地产发展商采取了一种“火中取栗”的方法,他们给不少买家提供很高成数的按揭贷款,让买家首付只需要付15%至20%,加上一系列税务优惠,负担远比二手房要轻。

一切表面上看上去似乎没有问题,但是曾焕平认为,发展商用自己的资金给买家提供借贷是非常危险的事情,如果让二手市场成交量持续萎靡,但背后却隐藏巨大危机。

曾焕平指出,一旦外围经济转差,一些急于套现的投资者可能会出现大幅降价卖楼,如果是健康的二手楼交易市场,很快有人接盘,不会出现系统性崩溃的情况,但如果像现在这样,准买家还是借不到钱买房,楼市可能出现很大跌幅,可能在很短时间下挫20%甚至更多,引发一系列连锁反应。如果到那时候政府再检讨自身的政策,已经为时已晚。

不过,香港政府似乎对改变楼市政策的意愿不大。香港特区行政长官梁振英12月8日在出席行政会议前称,由于土地和房屋供应增加,楼价和租金在过去一段时间已经出现轻微回落,政府不会“减辣”。过去由于土地和房屋供应不足,加上外来、炒卖和投机的需求,导致香港的住宅市场出现了较为严重的供不应求的情况。他强调政府非常重视住房问题,已下定决心去解决,呼吁社会配合政府的计划。

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