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瑞安57亿再售内地物业 李锦记携万科低价接盘2015-12-12 10:43:35 | 编辑: | 查看: | 评论:0

罗韬

12月10日晚间,瑞安房地产(0272.HK,下称“瑞安”)发布公告,以57亿元出售企业天地3号楼物业。买方为BaylineGloballimited,这个公司为合资公司,其中李锦记健康产品集团占股90%,万科置业香港占股10%。

瑞安方面指出,支付债务及扣除交易成本与开支后,集团完成上述项目出售录得所得款项净额约16.79亿元;完成贷款转让后所得款项为26.53亿元,从而将使集团的净资产负债比率降低12%。

资料显示,企业天地3号楼可售总建筑面积为87295平方米,其中办公楼的可售面积为56518平方米,零售部分的可售面积为30777平方米,上述物业在今年上半年完工,并计划2015年底开始营业。目前该物业的办公楼预租率为88%,零售物业的预租率为41%。

瑞安主席罗康瑞对外表示,这个买卖符合年初瑞安制定的战略,而未来瑞安还将继续执行这个策略,持续提升其财务能力。

企业天地位于上海市中心,紧邻淮海路商业街,其中有2栋小高层办公楼宇沿太平湖而筑。这样的规格,在寸土寸金的上海,租金自然高昂。戴德梁行数据显示,2014年第四季度上海新天地区域平均日租金约为10元/平方米,其中“企业天地”项目超过12元/平方米。从外表上看,这个写字楼项目也显得比其他写字楼高档不少。《第一财经日报》记者注意到,入驻“企业天地一期”的商铺以名车、名表品牌和咖啡厅为主,礼来制药、索尼、迪士尼等也均是企业天地客户。

今年8月,香港领展资产管理有限公司以66亿元人民币的价格收购了瑞安房地产位于上海新天地的“企业天地1号及2号”。领展首席资产管理执行官霍业生此前接受记者采访时表示,目前领展每个月可以从企业天地1、2号楼收入租金在2400万~2500万。未来我们还是长期持有的,我们主要看这个项目的长期增值。如果按照这个数据计算,领展收购的上述写字楼收益率在4.3%~4.5%左右。而目前整个国内写字楼的回报率基本不超过4%,考虑到未来企业天地的增值效果,可以说领展的收购非常的划算。

瑞安目前的整体自持项目回报率不足3%,以这么便宜的价格出手企业天地3号或许实属无奈。“瑞安肯定非常缺钱,不然不会把那么好的项目以这个卖给了领展,而且这个项目未来还有增值空间。”一位地产基金高层告诉《第一财经日报》记者。

在瑞安的11月业绩中,其合约销售额共计145.8亿,除去此前卖楼的收入,瑞安在今年前11月的销售业绩为79.8亿。这个销售额显然过低,而面对其太平桥旧改项目持续拖延开发影响现金流,瑞安低价卖楼也是无奈。而罗康瑞自己也对外表达了其还将销售目前商办物业的想法。

《第一财经日报》记者同时注意到,除了瑞安,今年上海的写字楼大宗交易非常频繁。据链家市场中心研究部数据显示,2015年前十月全市办公楼整购交易共涉项目15个、楼宇24栋,累计成交面积64.68万平方米,金额295.08亿元。仲量联行统计发现,2015年前三季度上海大宗写字楼交易占据中国市场的44%,位居第一。在商办市场整体低迷的情况之下,资本已经开始了写字楼抄底。

多位参与购买的资本人士对记者表示,认为未来上海写字楼资产价值还会提高,而自持还能获取租金,这个还会是一个稳定的投资。可以预见,上海未来的大宗交易可能还会保持一个活跃期。

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